Louer en meublé ou vide : avantages, fiscalité, différences
Introduction
Avant de mettre un logement en location, il faut choisir entre location vide et location meublée.
Deux options bien distinctes, chacune avec ses avantages, ses obligations et ses conséquences fiscales.
Le choix dépend de votre profil de propriétaire, de votre objectif (revenu régulier, flexibilité, fiscalité allégée) et du type de bien concerné.
Voici un guide clair pour vous aider à faire le bon choix.
1. Qu’est-ce qu’une location vide ?
La location vide (ou non meublée) est la forme la plus courante en France.
Le logement est loué sans mobilier, uniquement avec les équipements indispensables (cuisine, sanitaires, chauffage, etc.).
Caractéristiques principales :
Durée du bail : 3 ans (renouvelable tacitement) si le propriétaire est un particulier.
Préavis du locataire : 3 mois (ou 1 mois en zone tendue).
Préavis du propriétaire : 6 mois avant la fin du bail.
Caution : 1 mois de loyer hors charges.
Avantages :
Stabilité du locataire (bail long).
Moins d’entretien et de renouvellement de mobilier.
Moins de turnover, donc gestion plus simple.
Inconvénients :
Fiscalité moins avantageuse (revenus fonciers).
Rendement locatif souvent plus faible.
2. Qu’est-ce qu’une location meublée ?
La location meublée implique que le logement soit loué avec tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne.
Depuis la loi Alur, la liste du mobilier obligatoire est clairement définie (lit, table, chaises, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, etc.).
Caractéristiques principales :
Durée du bail : 1 an (ou 9 mois pour un étudiant).
Préavis du locataire : 1 mois.
Préavis du propriétaire : 3 mois avant la fin du bail.
Caution : 2 mois de loyer hors charges.
Avantages :
Fiscalité plus souple et souvent plus favorable.
Loyers plus élevés (10 à 30 % de plus qu’en location vide).
Flexibilité accrue (baux plus courts).
Inconvénients :
Meubles à entretenir et à renouveler.
Plus de gestion entre deux locataires.
Risque de vacance locative plus élevé.
3. Les différences fiscales
| Type de location | Régime fiscal | Déduction / Amortissement | Revenus déclarés |
|---|---|---|---|
| Vide | Revenus fonciers | Déduction des charges réelles ou abattement de 30 % (micro-foncier) | Formulaire 2044 |
| Meublée | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) | Possibilité d’amortir le bien et le mobilier | Formulaire 2042 C PRO |
👉 Le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet souvent de réduire l’imposition sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement comptable.
4. Quel type de location choisir ?
| Objectif du propriétaire | Type de location recommandé |
|---|---|
| Revenu stable sur le long terme | Location vide |
| Rendement plus élevé, flexibilité | Location meublée |
| Logement étudiant, centre-ville | Meublé |
| Logement familial, périphérie | Vide |
Conseil : si vous débutez dans la location, le meublé peut être intéressant pour tester le marché et bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.
5. Les obligations à ne pas négliger
Quel que soit le type de bail, le propriétaire doit :
Remettre les diagnostics obligatoires (DPE, gaz, électricité, etc.) ;
Fournir un bail conforme à la loi Alur ;
Réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie ;
Déclarer les revenus locatifs chaque année.
Conclusion
Louer en meublé ou en vide dépend avant tout de votre stratégie : stabilité, rendement, disponibilité et profil de locataire visé.
Dans tous les cas, une bonne préparation et un accompagnement professionnel vous évitent les erreurs et optimisent la rentabilité de votre bien.
Manuela Marques Immobilier vous conseille et vous accompagne dans la mise en location de votre bien, meublé ou vide.
